في 18 سبتمبر/ أيلول عام 2012، صدر المرسوم 66 عن رئاسة الجمهورية العربية السورية بعد تصويت مجلس الشعب عليه، الذي ينص على إحداث منطقتين تنظيميتين في نطاق محافظة دمشق ضمن المصور العام لمدينة دمشق. وتضمن المرسوم 64 مادة تفصل آليات تطبيقه، إضافة إلى الوزارات المعنية في التنفيذ والهيئات الإدارية وعمل اللجان التي ستنبثق عنه.

لكن المرسوم 66 الخاص بمدينة دمشق، مناقض لمضمونه في المادة الأولى التي تشمل منطقة داريا الواقعة في الريف الغربي لمحافظة ريف دمشق، أي ليست ضمن المدينة التي جاء المرسوم خاصاً بها، على الرغم من قرب داريا من حي المزة الدمشقي إلا أن إداريا تتبع محافظة ريف دمشق. وهنا يظهر أن هناك تداخلاً بين المحافظتين، دمشق وريف دمشق. وهو أيضاً ما توضحه المادة 15 من المرسوم، بتسمية محافظ دمشق قراراً بتشكيل اللجان المشار إليها في المادة 14.

 

اقرأ المزيد: الاستحواذ الكلي بالاستملاك في سوريا

منطقتان جغرافيتان

نصت المادة الأولى،توزيع المرسوم على منطقتين جغرافيتين (قطاعات سكانية):

المنطقة الأولى: تنظيم منطقة جنوب شرق المزة من المنطقتين العقاريتين مزة - كفرسوسة.

المنطقة الثانية: تنظيم جنوبي المتحلق الجنوبي من المناطق العقارية مزة - كفرسوسة - قنوات بساتين - داريا - القدم.

ونجد أن المادة الثالثة، تُضيع جزءاً من حقوق المالكين وأصحاب العقارات، إذ تقول في نصها "تؤلف الأملاك الداخلة ضمن المنطقة التنظيمية "ملكاً شائعاً مشتركاً" بين أصحاب الحقوق فيها بحصص تعادل القيمة المقدرة لملكية كل منهم أو الحق العيني الذي يملكه".

أما المادة الرابعة فهي تمنع المالكين من التصرف بأملاكهم العقارية، عقب صدور المرسوم مباشرةً، وهنا يمكن تفسير الأمر بأن التوقيت والاضطرابات السياسية التي تعصف بالبلاد، كانت سبباً رئيساً لصدور المرسوم من حيث الفترة الزمنية والإطار العام للأحداث التي تمر على سوريا منذ مارس/ آذار 2011.

وجاءت المواد اللاحقة حتى المادة 32 مفصلة لآليات التنفيذ، بما فيها تقدير قيمة العقارات في المنطقة التنظيمية، بعد الطلب من مديرية المصالح العقارية إعداد جدول بأسماء أصحاب العقارات مطابق للقيود العقارية، بما فيها من الإشارات المدونة على صحائفها، ضمن مدة زمنية لا تتجاوز الـ 30 يوماً.

اقرأ المزيد: سوريا من التأميم إلى الاستحواذ الكلي.. العبودية العصرية

كما أن المرسوم ينص على تشكيل لجنة مؤلفة من قاض بمرتبة مستشار يسميه وزير العدل رئيساً، وخبيرين اثنين في التقييم العقاري يسميهما وزير الإسكان والتنمية العمرانية عضوين، إضافة إلى خبيرين اثنين يمثلان الملاك.

وتراعي اللجنة في تقدير قيمة العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية أن يكون التعويض معادلاً للقيمة الحقيقية قبل تاريخ صدور هذا المرسوم التشريعي مباشرة، وأن يسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الأسعار نتيجة صدور هذا المرسوم التشريعي أو المضاربات التجارية إذا كان هذا الارتفاع بالقيمة لا يبرره ارتفاع مماثل في المناطق المجاورة مع الأخذ بالاعتبار حين تقدير القيمة، حسب المادة العاشرة.

إجراءات تنفيذ المنطقة التنظيمية

جاء في البند (أ) من المادة 19 المرسوم 66 أن "محافظة دمشق تقوم بالاشتراك مع المؤسسات والشركات المختصة بإيصال وتنفيذ المرافق العامة والبنى التحتية من طرقات وأرصفة وحدائق وملاعب وساحات ومياه ومجار وكهرباء واتصالات وغيره من الخدمات إلى المقاسم الملحوظة وتنفيذها بشكل متكامل بأحدث المواصفات".

ب- تتحمل محافظة دمشق جميع نفقات التنظيم والدراسات وتنفيذ البنى التحتية والمرافق العامة وتعويضات الإخلاء وجميع بدلات الإيجار المستحقة للشاغلين وفق أحكام المادة 44 من هذا المرسوم التشريعي وأجور المثل ونفقات البيع بالمزاد العلني وتعويضات اللجان وأجور الخبراء والمتعاقدين والعقود المبرمة لتنفيذ الأعمال المساحية والفنية والمكافآت والفوائد المصرفية وجميع النفقات اللازمة للحفاظ على المنطقة التنظيمية وتطوير المدينة وازدهارها.

التمويل والميزانية 

ينص المرسوم في مادته الـ 20 "يحدث لدى محافظة دمشق بقرار من وزير الإدارة المحلية صندوق خاص لكل منطقة تنظيمية لتغطية وتمويل كل النفقات المبينة في المادة 19 السابقة ولإشادة أبنية السكن الاجتماعي والبديل وكل نفقات المنطقة التنظيمية".

لكن ما يثير الاستغراب أنه سيتم استثناء "الطرق والساحات والحدائق ومواقف السيارات والمشيدات العامة، وتشمل "مراكز الجهات العامة والمدارس والمخافر والمستشفيات والمستوصفات والمراكز الصحية ومراكز الإطفاء والمعابد "المساجد والكنائس" والمكتبات العامة والمراكز الثقافية والأماكن المعدة للآثار العامة والملاعب الرياضية ومراكز الرعاية الاجتماعية ومراكز التحويل الكهربائية ومحطات معالجة الصرف الصحي ومحطات ضخ مياه الشرب ومراكز الدعم المجتمعي وتسلم إلى الجهات العامة دون بدل من تعويض أصحاب الأراضي والمالكين الأصليين وفق ما جاء في المادة 21".

والأكثر غرابة هو تخصيص نصف عدد المواد الـ64 وهي 32  لـ"الأحكام العامة والختامية"، أي يجوز وما لا يجوز، ويستثنى وما لا يستثنى، ويحق وما لا يحق، وكأن المرسوم كان ينقصه حواشي وإضافات لتطبيقه.

 

خبير قانوني يفنّد المرسوم 66

وللاطلاع أكثر كان لـ "ليفانت" وقفة مع الخبير القانوني والمحامي عبد الناصر حوشان، للحديث حول المرسوم 66 وما سبقه وتبعه حول الملكيات العقارية في سوريا. تالياً ما جاء في حديث الخبير القانوني: "جرت العادة والعرف القانوني عند قيام الحكومات بإصدار تشريعات أو مراسيم تشريعيّة أو قوانين، أن تُعِدّ لائحة بالأسباب والأهداف والنتائج المأمولة منها، وتُسمّى لائحة "الأسباب الموجبة"، ولدى إجراء مقارنة بسيطة بين القوانين الصادرة قبل عام 2011 مع القوانين الصادرة بعده، والتي تتعلّق بالقضايا العقاريّة، نجد أن كل القوانين السابقة لعام 2011 تقوم على الأسباب الموجبة التالية:

 - معالجة الأوضاع القانونية للمخالفات "تسوية أو إزالة". 

- معالجة مشاكل نقل الملكية بالنسبة للمشترين بعقود عادية أو واضعي اليد "حيازة قانوني". 

- التطوير العقاري بما يحقق حل مشكلة الإسكان والسكن العشوائي.

ويضيف حوشان: "بينما كل القوانين والمراسيم التي صدرت بعد 2011 لا تستند إلى أسباب موجبة ولا أهداف واضحة لها والمرسوم "66 " لعام 2012 يأتي في هذا السياق، ولكن النظام السوري لم يقم بتنفيذه على المنطقتين المشمولتين به، إلى أن قام في عام 2018 بإصدار القانون رقم "10" الذي عدّل أحكام المرسوم "66"، حسب ما نصّت المادة 2 منه: تعدل المواد ذوات الأرقام 5-6-8-9-10-12-13-17-19-20-21-22-25-26-27-28-29-30-31-33- 34-35-38-44-45-51-59-61-63- الواردة في المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012".

ويبيّن الخبير القانوني، أن المرسوم أخضع هذه المنطقة إلى قانون التطوير العقاري رقم "15 " لعام 2008 وتعديلاته، الأمر الذي يحرم أصحاب العقارات والمساكن المشمولة من التعويضات والسكن البديل، بالإضافة الى حرمان أصحاب المساكن المخالفة القابلة للتسوية من حقوقهم، ومنح المطوّر العقاري، سوريّاً كان أم أجنبيّاً، من تملك هذه العقارات".

وينهي حوشان حديثه مع "ليفانت" أنه "بالإضافة إلى صلاحية الوحدة الإدارية استملاك ما يصل إلى 50% من هذه العقارات لصالح المنشآت والمنافع العامة، دون إمكانية أصحاب هذه الحقوق المراجعة في المواعيد والمهل القصيرة المحدّدة واشتراط إرفاق الوثائق الأصلية الذي يستحيل على كثير منهم بسبب التهجير القسري وبسبب فقدان تلك الوثائق أما حرقاً أو تلفاً أو ضياعاً".

ليفانت - الملكيات العقارية